Основания и условия обращения взыскания на заложенное имущество

(комментарий от 31.03.2009 г. старшего юрисконсульта Юридического Бюро Н. Петелиной)

Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество приобретает большое практическое значение в периоды нестабильной ситуации в экономике и, в частности, в сфере кредитно-финансовых, трудовых отношений и отношений в сфере недвижимости.

Происходящие в настоящее время в нашей стране изменения в вышеуказанных сферах экономики способны, даже, не столько свести на нет возможности граждан приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия, сколько лишить их единственных жилых помещений, ранее приобретенных с использованием ипотечных кредитных средств и находящихся в залоге у банков, иных организаций – залогодержателей таких помещений.

О чем, как минимум, должны знать и понимать граждане-заемщики (залогодатели), попавшие в сложную финансовую ситуацию, либо предполагающие такую перспективу в будущем?

Первое: Знать и понимать все условия заключенных ими с банками, страховыми компаниями договоров и иных документов:

- кредитного договора,

- договора страхования,

- закладной,

- договора купли-продажи и (или) ипотеки (залога недвижимости),

- прочих обязательств перед банком, подписанных по его требованию.

Значение каждого из условий заключенных договоров исключительно велико в силу прямого указания в Гражданском кодексе РФ, Законе об ипотеке (залоге недвижимости) на возможность регулирования тех или иных правоотношений сторон условиями заключенных ими договоров. В связи с чем правильность и продуманность условий договоров, вплоть до формулировок и расставления акцентов в тексте договоров, во многом способно повлиять на условия исполнения обязательств по ним и на имущественные интересы залогодателя.

Второе: Знать и понимать последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства (кредитного договора) и обеспечивающих обязательств (договора страхования, договора ипотеки (залога недвижимости), договоров поручительства и т.д.), предусмотренные действующим законодательством РФ.

По общему правилу, неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и (или) обеспечивающего обязательства влечет досрочный возврат банку полученных заемщиком кредитных средств в сумме оставшейся на момент возврата непогашенной части кредита и начисленных процентов. Кроме того, банк вправе взыскать неустойку, потребовать возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещения необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по ее взысканию (ст. 337 ГК РФ).

В случае невозможности у заемщика возвратить банку сумму задолженности по кредиту и удовлетворить требования по иным предусмотренным договором платежам, банк, в зависимости от ситуации и условий договора, вправе потребовать возврата задолженности по кредиту от поручителей, обратить взыскание на имущество заемщика (ст. 338 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке), реализовать заложенное имущество (ст. 350 ГК РФ, ст.ст. 51, 55 Закона об ипотеке).

Третье: Основания для обращения взыскания, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Согласно статьям 348 и 351 ГК РФ общими основания обращения взыскания на заложенное имущество являются:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает,

- если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже,

- если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна,

- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге,

- нарушение залогодателем правил о замене предмета залога,

- утрата предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом,

- обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом,

- нарушение залогодателем правил о последующем залоге,

- нарушение залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Кроме того, основаниями обращения взыскания на заложенное имущество, согласно статье 50 Закона об ипотеке, являются:

- неисполнение обязанности по письменному уведомлению залогодержателя обо всех известных залогодателю к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах),

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества,

- отчуждение залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке,

- если интересы залогодержателя не могут быть полностью защищены в случаях прекращения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации.

Четвертое: Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, согласно действующему законодательству РФ.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается в случаях:

- если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке,

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев;

- при отсутствии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности;

- при нарушении сроков внесения платежей по обязательству, исполняемому периодическими платежами, менее четырех раз в течение 12 месяцев, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Кроме того, при обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) обращение взыскания на заложенное имущество не осуществляется при наличии одновременно следующих условий:

- на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев на момент проведения торгов.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после устранения указанных обстоятельств.

Подводя итог вышеизложенному, хотелось бы еще раз обратить внимание заемщиков (залогодателей) на то, что взаимоотношения между ними, с одной стороны, банками и страховыми компаниями, с другой стороны, во многом определяются условиями подписанных сторонами договоров, соглашений, отдельных обязательств.

При этом нужно понимать, что предлагаемые заемщикам (залогодателям) для подписания документы в большинстве случаев и по понятным причинам составляются с учетом, прежде всего, интересов кредитора, страховой компании.

До тех пор, пока платежи по кредитному договору и договору страхования вносятся заемщиком своевременно и в полном объеме, риски, вытекающие для него из заключенных им договоров, будут минимальными. Чего не скажешь о последствиях для заемщика в случае невозможности исполнения по тем или иным причинам взятых им на себя обязательств.

К сожалению, в силу тех или иных обстоятельств (экономия, переоценка знаний, излишнее доверие и т.д.) многие граждане обращаются к условиям заключенных ими договоров и к нормам законодательства РФ только тогда, когда возникли проблемы с исполнением обязательств и (или) угроза обращения взыскания на заложенное имущество.

Юристы нашей компании всегда, независимо от той или иной ситуации на рынке, рекомендовали и будут рекомендовать обратившимся к нам гражданам заключать те или иные договоры (соглашения) только после детального анализа и изучения их условий и выявления имеющихся в них рисков для наших клиентов.