Именно эти правовые категории связаны с приобретением жилья с использованием кредитных средств, и именно они вызывают много вопросов. На них отвечает юрисконсульт компании "Юридическое Бюро Н. Петелиной".

 

 

Залог - это один из способов, гарантирующих кредитору возврат его средств. Если заемщик вдруг перестанет исполнять свои обязательства, кредитор имеет право реализовать залог и таким образом вернуть свои деньги. Более того, залогодержатель имеет преественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Что это значит? Допустим, вы взяли кредиты в нескольких местах, причем один - под залог квартиры. Если вдруг вы не сможете платить, то держатель вашей закладной может реализовать квартиру и погасить вашу задолженность перед ним, не делясь с другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

 

Залог - один из классических гражданско-правовых институтов, имеющий многовековую историю и берущий свое начало еще в римском праве. Этот способ обеспечения исполнения обязательств занимает особое место среди всех других.

На начальном этапе развития залога в преественном положении находился кредитор. Имущество должника передавалось в собственность кредитора, и при своевременной уплате долга оно возвращалось должнику. Данный вид залога получил название фидуция, так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.

 

Позже появилась еще одна форма залога - пигнус. При этой форме залога имущество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования вещью, но для этого необходимо было получить согласие кредитора.

 

Ипотека явилась следующим шагом в развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным еством, которое сохранялось за должником. При ипотеке основным правом залогового кредитора в случае неисполнения должником обязательства в установленный срок являлась продажа заложенного ества.

 

Ипотека получила развитие и в России. В настоящее время эта форма залога применяется при кредитовании граждан, приобретающих квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Если сравнить ипотеку со всеми предыдущими формами залога, можно сделать обоснованный вывод: в данной ситуации интересы должника и кредитора учтены в равной степени. Основное преество ипотеки - правомочие владения и пользования заложенным имуществом, т. е., говоря юридическим языком, должник имеет возможность "эксплуатации предмета залога с целью потребления его полезных свойств".

 

 

Некоторые люди почему-то полагают, что кредит под залог недвижимости - это кабала, из которой не выберешься до конца своей жизни, и что банк в конечном счете все равно наложит взыскание на заложенную недвижимость. На самом деле закон в равной степени защищает права кредитора и должника. Основной принцип, заложенный в законодательстве о залоге,  - надлежащее выполнение своих обязанностей должником и обеспечение возможности удовлетворения требований кредитора в случае их неисполнения.

 

Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости - единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. В этом случае между банком и лицом, получившим целевой кредит, возникает две группы обязательственных правоотношений: кредитные и залоговые.

 

Основанием для возникновения кредитных правоотношений является подписанный с кредитной организацией кредитный договор, а залоговые правоотношения вытекают из договора залогоприобретенной недвижимости (закладной). Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору  - залогодателем.

 

Основным правом залогодержателя является возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей по основному обязательству. Что же касается залогодателя, то он в отношении предмета залога обладает всеми правомочиями собственника, за некоторыми исключениями:

Как известно, право собственности включает триаду правомочий: владение, пользование, распоряжение. Остановимся на каждом из них подробнее.

 

Правомочие владения - это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). При ипотеке залогодатель обладает данным правомочием в полном объеме, оно ничем не ограничивается.

 

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из его потребления полезных свойств. Оно тесно связано с правомочием владения - в большинстве случаев можно пользоваться еством, только фактически владея им. Это правомочие тоже принадлежит собственнику заложенного ества в полном объеме. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. При использовании заложенного ества не должно допускаться ухудшение этого ества и уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Также у залогодателя есть все права на доходы, извлеченные из предмета залога.

 

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожения и т. д.).

Именно при реализации данного правомочия и встречаются вышеуказанные исключения. Необходимо отметить, что оно ограничивается законом и условиями договора о залоге.

 

В законе "Об ипотеке" регламентирован порядок отчуждения заложенного имущества. В соответствии с этим имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчужено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Но на практике, как правило, банки в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц. Исключением является отчуждение заложенного ества в порядке наследования. Собственник вправе завещать заложенное имущество любому лицу (лицам), и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее данное право, признается ничтожным. В случае, если залогодатель распорядится предметом залога с нарушением правил, содержащихся в законе и договоре об ипотеке, залогодержатель вправе:

Что касается правил отчуждения предмета залога во временное, а не постоянное пользование третьих лиц, то они тоже регламентированы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и могут дополняться и изменяться соглашением об ипотеке. Так, по общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Но это только общее правило. На практике у каждого банка свой подход к решению данного вопроса: одни устанавливают запрет на передачу предмета залога во временное пользование, другие требуют предварительного согласования, третьи дублируют нормы закона.

 

 

Что происходит, если заемщик перестает исполнять свои обязательства? Тогда кредитор может наложить на заложенное имущество взыскание.

Общее правило состоит в том, что накладывать взыскание на заложенное недвижимое имущество можно только по решению суда. Возможность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается.

 

 Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество и без предъявления иска в суд - это нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

 

Здесь необходимо выделить три существенных обстоятельства. Во-первых, время заключения такого соглашения. Оно будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, т. е. у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Следовательно, всякое условие в залоговом договоре о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, впрочем, как и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства.

 

На данное обстоятельство обращено внимание судов и в совместном Постановлении пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

 

Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. К этому следует добавить, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, она является ничтожной сделкой (ст. 165 ГК РФ).

 

 В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только залогодателем или залогодержателем, выступающими сторонами такого соглашения. Оно может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением. Речь идет, например, о предшествующих залогодержателях, о собственнике имущества и т. п.

 

Нотариальное наложение взыскания выгодно всем: залогодержатель получает возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель - избежать судебных издержек.

 

 

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и ественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом).

 

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе ественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

 

Вышеуказанные положения ГК РФ отражены и конкретизированы в статье 33 ("Обеспечение возвратности кредитов") Федерального закона РФ № 395-1 от 2 декабря 1990 года "О банках и банковской деятельности": кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого ества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором.

 

Таким образом, банки по своему усмотрению и на основании имеющихся у них правомочий вправе принять у физического лица в залог как недвижимое имущество, так и любое иное имущество или ественное право.

 

Залоговые правоотношения прекращаются с исполнением основного обязательства (в нашем случае - кредитного), т. е. когда должник надлежащим образом выполнил все свои обязанности, возложенные на него кредитным договором. Тогда залоговое обременение с квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, снимается, о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое ество и сделок с ним (ЕГРП).

 

Кредит под залог приобретаемой недвижимости (ипотечный кредит) выдается с условием использования заемщиком полученных средств именно на покупку квартиры (целевой кредит), и банк вправе осуществлять контроль за целевым использованием суммы кредита. В соответствии с п. 2 статья 814 ГК РФ в случае невыполнения заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании кредита банк вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы кредита и уплаты причитающихся процентов.

 

Залогодатель с согласия залогодержателя и на условиях, предусмотренных договором об ипотеке или федеральным законом, вправе сдавать заложенное ество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование третьим лицам на срок больший, чем срок обеспеченного ипотекой обязательства. Возможность воспользоваться этим правом предусмотрена п. 3 ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".