Кредит под залог недвижимости.

Статья "Выбор программы кредитования под залог недвижимости".

Автор статьи - Раэля Ягудина,

ипотечный брокер-риэлтор-юрист Бюро Н. Петелиной

Кредит под залог недвижимости может быть целевым и нецелевым.

К целевым относятся кредиты на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке, на покупку коттеджа или загородного дома.

К нецелевым можно отнести, например, кредиты на развитие собственного бизнеса или открытие своего дела, на покупку нежилой недвижимости или любые другие цели, когда срочно нужна крупная сумма денег.

Главным преимуществом целевого кредита под залог имеющейся недвижимости является размер процентной ставки. Такой кредит позволяет рассчитывать на ставку 11-14%, среднюю по рынку, в то время как нецелевой кредит будет обходиться заемщику как минимум на 2-3% годовых дороже. Кроме того, целевой кредит можно взять на большой срок (до 25 лет), в то время как нецелевой кредит большинство банков выдает на срок до 10 лет. Чем больше срок кредита –тем меньше ежемесячные платежи, поэтому целевой кредит более привлекателен, если Вы хотите свести к минимуму ежемесячные платежи по обслуживанию кредита.
Но, прежде всего, стоит посмотреть на Вашу квартиру или загородный дом глазами банка –подойдет ли Ваша недвижимость в качестве залога? Как правило, банки не дадут кредит под залог недвижимости, если:

1. Квартира расположена в доме, который находится в аварийном состоянии, состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежит сносу или реконструкции с отселением.

2. В квартире имеются незарегистрированные перепланировки (банки и страховые иногда идут на уступки, но заемщик должен взять обязательство либо зарегистрировать незаконную перепланировку, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние).

3. Юридическая чистота квартиры вызывает сомнения. Например, были нарушения прав несовершеннолетних при оформлении права собственности на квартиру (при приватизации).

4. Если в квартире долю собственности имеет несовершеннолетний, или если в квартире прописан несовершеннолетний. Если речь идет под залог, то данный пункт правильный

5. Комнаты и доли собственности. Исключение составляет тот случай, когда заемщик уже владеет в квартире комнатами или долей собственности, выкупает остальные комнаты (или доли), и отдает всю квартиру в залог банку.

Есть еще одна категория жилых помещений: которые не попадают под указанные ограничения, но считаются малоликвидными или несущими дополнительные риски. Взять кредит под такие объекты вполне возможно, но только сумма кредита может оказаться ниже, чем Вы рассчитываете.

К малоликвидным и несущим дополнительные риски относятся квартиры: расположенные на первом и последнем этажах, в старых домах, рядом с неблагополучными объектами, требующие капитального ремонта. Страховые компании считают, что в данном случае возрастает риск повреждения жилья в результате залива, пожара и т.п. – и оценивают объект ниже его реальной рыночной стоимости. Как ни странно, к «нежелательным» для ипотеки относятся и квартиры, расположенные в домах, признанных памятниками архитектуры – так как их могут передать государству.

Допустим, Ваши квартира или коттедж вполне привлекательны как объект залога.
Как же выбрать из множества программ кредитования под залог недвижимости самую привлекательную именно для Вашего случая? Прежде всего, следует учесть следующие параметры кредитных программ:

Сроки рассмотрения кредитной заявки – сроки особо важны при росте цен, когда каждый день на счету.
Скрытые комиссии и дополнительные платежи. Если процент по кредиту примерно одинаков в ведущих ипотечных банках, то скрытые комиссии (плата за открытие и ведение счета, за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за снятие денег со счета и т.п.) помогут Вам сделать оптимальный выбор.
Срок, на который выдается кредит – от него зависят ежемесячные платежи по кредиту и процентная ставка.
Соотношение кредит/залог, т.е. какой процент от оценочной стоимости Вашей недвижимости составляет предоставленный Вам кредит. В настоящее время соотношение кредит/залог, в зависимости от банка, может составлять от 75% до 90% от оценочной стоимости Вашей недвижимости. Чем выше соотношение кредит/залог, тем меньше собственных средств Вам потребуется. Практика показывает, что изыскание достаточно крупных сумм для первоначального взноса для многих клиентов не всегда возможно.
И, наконец, требования к недвижимости, принимаемой банком в залог. Возможно, именно выбранный Вами банк предъявляет особые требования, и именно Ваши дом или квартира как раз и попадают под ограничения банка: находится слишком далеко от МКАД, имеют деревянные перекрытия и т.п.

Таким образом, выбирая программу с нужными Вам параметрами, Вы можете решить именно Вашу задачу, например:

взять кредит под наименьший процент (при минимальном сроке и более низком (при прочих равных) соотношении кредит/залог),
минимизировать ежемесячные платежи по обслуживанию кредита (выбираете максимальный срок кредитования).
получить максимальную сумму кредита –т.е. выбрать программу с максимальным соотношением кредит/залог.

Узнать подробнее о кредитовании под залог недвижимости Вы можете в статье «Под залогом», а также на бесплатной консультации по кредитованию под залог недвижимости.