Проверка юридической чистоты новостройки.

Особенности проверки юридической чистоты квартиры в новостройке


Статья / "Новые проекты", №3, 10/2006г. Сокращенный вариант.

 

 


Как проверить юридическую чистоту новостройки? Особенности имеет покупка квартиры в новостройке. Схемы покупки квартиры в новостройке. Переуступка прав по договору о долевом участии.

В июне этого года Госдума утвердила поправки к 214-ому закону, которые сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Ревизии подверглись нормы, касающиеся штрафных санкций, государственной регистрации договоров, а также контроль над деятельностью застройщика. Кроме того, застройщики отвоевали себе право не только заключать обычный договор участия в долевом строительстве, но и выпускать облигации особого вида - жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме (для этого эмитенту достаточно иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома).

Покупка квартиры в новостройке -по Закону, как должно быть
Подготовка документов при покупке квартиры на этапе строительства имеет ряд особенностей, которые важно учесть для того, чтобы иметь как можно меньше проблем в дальнейшем. Да и сами договоры - достаточно сложные документы, возлагающие на обе стороны большую ответственность, поэтому при их заключении рекомендуем вам проконсультироваться с юристом.

Первый этап -знакомство с проектной декларацией. После того как вы выяснили, что ваш застройщик (кстати, теперь застройщиком может быть только юридической лицо) работает по договору долевого участия в соответствии с законом, следующим вашим шагом должно стать знакомство с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Теперь по закону застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании - свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. Если вам не позволили ознакомиться с подобными документами, вы можете обратиться с жалобой в контролирующие органы.

Второй этап - заключение договора участия в долевом строительстве. По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять свою долю в нем.
При заключении договора следует понимать, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает залог земельного участка и самого объекта строительства или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается возврат денежных средств, уплаченных соинвестром, и компенсация понесенных им убытков.
Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На сегодняшний день принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. Это правило ограждает покупателей от двойных продаж.
Предметом договора долевого участия в строительстве обычно является отдельная квартира. Чтобы определить предмет договора долевого участия (квартиру), необходимо указать: юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов и т.д. и т.п. Существенными условиями договора являются цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Изменение цены после соглашения договора возможно только по соглашению обеих сторон.
Также в договоре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать во всех договорах долевого участия. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Закон усложнил порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик имеет право расторгнуть договор только в случае значительной просрочки дольщиком (три месяца) платежей. Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд.

Третий этап -отслеживание хода строительства. Следующим этапом к получению квартиры является строительство, за ходом которого дольщик может следить, т.н. пассивное участие. После окончания строительства застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Но сначала дом сдается Госкомиссии. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не является доказательством того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре. Поэтому до подписания акта вам следует проверить соответствие квартиры условиям договора.

Четвертый этап -оформление права собственности. Заключительным этапом сделки считается оформление права собственности. Для регистрации права собственности нужен акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию. Получить свидетельство можно двумя способами: либо соинвестор регистрирует право собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения. Право на квартиру у дольщика может возникнуть только при условии полного выполнения всеми участниками инвестиционного процесса своих обязательств по заключенным ими договорам.

Если дольщик регистрирует право собственности самостоятельно, то кроме документов от застройщика ему необходимо представить доказательства полного исполнения договорных обязательств, а именно: договоры, платежные документы, подтверждающие исполнение денежных обязательств, акты приема-передачи, свидетельствующие о правомерности получения данной квартиры от застройщика.

Но гораздо чаще привлечение средств инвесторов осуществляется с использованием различных схем, при которых отношения между участниками строительства новостроек не попадают под действия вышеуказанного Закона. В применяемых схемах отношения, фактически связанные с инвестиционной деятельностью, обличены в формы договоров, регулируемые Гражданским Кодексом РФ, и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Распространенные варианты приводят, юристы компании <Юридическое Бюро Н. Петелиной>:

Покупка квартиры в новостройке -как происходит на самом деле

Вариант 1. В настоящее время широкое распространение получило заключение застройщиком предварительных договоров купли-продажи квартиры. В соответствии с ГК РФ заключение такого договора предполагает в последующем заключение основного договора купли-продажи. Но только при такой схеме сделки деньги за квартиру передаются заказчику задолго до окончания строительства, получения и оформления квартиры в собственность. Что произойдет за это время с застройщиком, покупателем, строительством, да и экономикой страны в целом предугадать сложно - значительные финансовые риски покупателя.

Вариант 2. Разновидностью предварительного договора купли-продажи выступает так называемая вексельная схема, согласно которой покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя. Однако при такой схеме сделки к вышеуказанным рискам предварительных договоров добавляется то, что недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, просто вернув покупателю внесенную сумму, которая за прошедшее время обесценится.

Вариант 3. Менее применяемой на рынке первичного жилья является схема, при которой помимо предварительного договора купли-продажи заключается договор страхования. При такой схеме сделки сумма стоимости квартиры раскладывается на две части, вносимых по каждому из указанных договоров отдельно.
В принципе, страхование - совсем не плохо, только нужно смотреть, кто страховщик, какие риски являются предметом страхования, каковы условия получения страховых премий.

В целом же можно сказать, что основной бедой существующих отношений на рынке первичного жилья, и против чего, в частности, был направлен Закон о долевом участии в строительстве, является заключение договоров, условия которых навязывают гражданам и юридическим лицам заранее невыгодные условия инвестирования.
В условия навязывания рынку выгодных застройщикам правил ведения сделок и отсутствия достаточного предложения новостроек, договоры, предлагаемые для заключения гражданам и юридическим лицам, носят характер договоров присоединения: либо с их условиями соглашаешься, либо нет. То есть ни о каких уточнениях, дополнениях речи вообще не ведется. Тем самым, все риски, связанные с инвестиционной деятельностью, целиком ложатся на инвесторов.

Подведя итог вышесказанному, можно сказать, что риски инвестиционного проекта при участии любой строительной фирмы существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. И тогда у дольщика будет больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье в новой квартире.

Наталья Петелина

 Брокер по ипотеке, риэлтор, юрист!

Работает в недвижимости с 1991 года.

 

 

   Главная миссия брокера, риэлтора, юриста в нашей Компании -  безопасная и законная сделка!

Н.Петелина 

 
Продажа/покупка квартир в Москве и М.О. Задайте свой вопрос! 

Задайте свой вопрос

Имя: *
E-mail: *
Телефон: *
Вопрос: *
  При ответе на мой вопрос прошу уведомить меня на e-mail
 
Укажите код
на картинке *
* — обязательно к заполнению
Наши преимущества 

Наши преимущества: 
Мы экономим Ваше время и деньги!
Для нас главное - желание клиента! 
Мы профессионально, выгодно, быстро и безопасно проводим сделки!
Наши менеджеры работают на рынке с 1991 г. !
Тысячи клиентов к нам обратились повторно!      
 

Ипотечное кредитование Риэлторские услуги Базы недвижимости Юридические услуги О Компании Контакты