Федеральный закон о долевом участии в строительстве (ком. от 04.02.2009)

Комментирует Н. Петелина - старший юристконсульт компании Юридическое Бюро Н.Петелиной

C 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).

Ранее (см. статью: «Особенности проверки юридической чистоты квартиры в новостройке» ) мы сообщали, в связи с чем Закон не нашел широкого применения на рынке строящегося жилья (новостроек).

В данной статье мы постараемся дать нашим клиентам и читателям знание о тех существенных условиях договора участия в долевом строительстве, без соблюдения которых его заключение (государственная регистрации) становится невозможным.

Первое, на что следует обратить внимание, это на то, с правомочным ли лицом заключается договор.

Договоры участия в долевом строительстве могут заключаться, согласно Закону, только застройщиками.

В свою очередь застройщик должен соответствовать следующим требованиям Закона:

1. застройщиком может быть только юридическое лицо;

2. данное юридическое лицо признается застройщиком, если:

а) имеет в собственности или на праве аренды земельный участок,

б) привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,

в) получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Обладая вышеперечисленными признаками, застройщик вправе привлекать денежные средства только после опубликования, размещения и (или) представления в соответствии с Законом проектной декларации.

Второе – обращаем внимание на содержание договора участия в долевом строительстве.

Согласно Закону договор должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией,

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,

3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты,

4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор, согласно Закону, считается незаключенным.

При этом, если более пристально рассматривать каждое из вышеперечисленных условий, содержание данных условий сводится к следующему:

1. под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определяемое (индивидуализируемое) в договоре посредством указания строительного адреса помещения, его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и указания планируемой площади объекта долевого строительства;

2. цена договора может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом уплата цены договора может быть произведена путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

3. помимо общих требований законодательства к определению сроков, установленных договором (календарная дата; истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; указание на событие, которое должно неизбежно наступить), Закон устанавливает требование, согласно которому указываемый в договоре срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;

4. гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, считая со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Помимо вышеуказанных существенных условий и содержания договора участия в долевом строительстве Закон предусматривает и иные не менее важные для участника долевого строительства условия, на которые следует обращать внимание при заключении договора с тем или иным застройщиком. Однако характеристика и анализ таких условий не могут быть изложены в рамках одной и даже более статей. Да и смысл в анализе появляется только при рассмотрении конкретного договора, конкретного интереса.

Резюмируя вышесказанное, хотелось бы обратить внимание читателя на то, что сведения о застройщике, о его праве (либо отсутствии права) привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, а также информацию о самом строительстве (проекте строительства), на основании статей 20 и 21 Закона вправе получить любое лицо, обратившееся к застройщику.

Что же касается содержания и условий договора участия в долевом строительстве, то проверка/анализ его на соответствие Закону, законодательству РФ в целом, на учет интересов участника долевого строительства, под силу не каждому. Практика показывает, что в большинстве случаев возникновение спорных/конфликтных ситуаций по договорам участия в долевом строительстве связано с не привлечением к анализу и заключению договора участия в долевом строительстве юристов, работающих в сфере недвижимости.

В складывающейся неблагоприятной для потребителя финансовой и экономической ситуации не следует дожидаться того момента, когда несоблюдение тех или иных обязательств со стороны застройщика, иного юридического лица – участника инвестиционной деятельности, приведет к конфликту, спору, разрешение которого будет зависеть во многом от тех условий, которые включены в договор, и того, трактоваться в чью пользу они могут.

Наиболее важно понимать суть подписанных договоров (соглашений) следует тем гражданам, кто приобретал права в новостройке с использованием кредитных средств. Расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту и оплатой услуг страховых компаний, а возможно и погашение полученного кредита в целом в случае расторжения соответствующего договора (соглашения) может оказаться делом не реальным, во всяком случае – не быстрым и не спокойным.

Не откладывайте защиту своих прав и интересов «на потом». Делайте это сейчас, до появления оснований или возникновения обстоятельств для конфликта или спора с застройщиком или банком-кредитором.