Федеральный закон о долевом участии в строительстве (ком. от 04.02.2009)

Комментирует Н. Петелина - старший юристконсульт компании Юридическое Бюро Н.Петелиной
C 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон).
 
Ранее (см. статью: «Особенности проверки юридической чистоты квартиры в новостройке» ) мы сообщали, в связи с чем Закон не нашел широкого применения на рынке строящегося жилья (новостроек).
В данной статье мы постараемся дать нашим клиентам и читателям знание о тех существенных условиях договора участия в долевом строительстве, без соблюдения которых его заключение (государственная регистрации) становится невозможным.
 
Первое, на что следует обратить внимание, это на то, с правомочным ли лицом заключается договор.
Договоры участия в долевом строительстве могут заключаться, согласно Закону, только застройщиками.
В свою очередь застройщик должен соответствовать следующим требованиям Закона:
 
1. застройщиком может быть только юридическое лицо;
 
2. данное юридическое лицо признается застройщиком, если:
 
а) имеет в собственности или на праве аренды земельный участок,
б) привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
в) получило в установленном порядке разрешение на строительство.
 
Обладая вышеперечисленными признаками, застройщик вправе привлекать денежные средства только после опубликования, размещения и (или) представления в соответствии с Законом проектной декларации.
 
Второе – обращаем внимание на содержание договора участия в долевом строительстве.
Согласно Закону договор должен содержать:
 
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией,
 
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,
 
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты,
 
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
 
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор, согласно Закону, считается незаключенным.
При этом, если более пристально рассматривать каждое из вышеперечисленных условий, содержание данных условий сводится к следующему:
 
1. под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определяемое (индивидуализируемое) в договоре посредством указания строительного адреса помещения, его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и указания планируемой площади объекта долевого строительства;
 
2. цена договора может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
При этом уплата цены договора может быть произведена путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;
 
3. помимо общих требований законодательства к определению сроков, установленных договором (календарная дата; истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; указание на событие, которое должно неизбежно наступить), Закон устанавливает требование, согласно которому указываемый в договоре срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;
 
4. гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, считая со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
 
Помимо вышеуказанных существенных условий и содержания договора участия в долевом строительстве Закон предусматривает и иные не менее важные для участника долевого строительства условия, на которые следует обращать внимание при заключении договора с тем или иным застройщиком. Однако характеристика и анализ таких условий не могут быть изложены в рамках одной и даже более статей. Да и смысл в анализе появляется только при рассмотрении конкретного договора, конкретного интереса.
 
Резюмируя вышесказанное, хотелось бы обратить внимание читателя на то, что сведения о застройщике, о его праве (либо отсутствии права) привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, а также информацию о самом строительстве (проекте строительства), на основании статей 20 и 21 Закона вправе получить любое лицо, обратившееся к застройщику.
Что же касается содержания и условий договора участия в долевом строительстве, то проверка/анализ его на соответствие Закону, законодательству РФ в целом, на учет интересов участника долевого строительства, под силу не каждому. Практика показывает, что в большинстве случаев возникновение спорных/конфликтных ситуаций по договорам участия в долевом строительстве связано с не привлечением к анализу и заключению договора участия в долевом строительстве юристов, работающих в сфере недвижимости.
 
В складывающейся неблагоприятной для потребителя финансовой и экономической ситуации не следует дожидаться того момента, когда несоблюдение тех или иных обязательств со стороны застройщика, иного юридического лица – участника инвестиционной деятельности, приведет к конфликту, спору, разрешение которого будет зависеть во многом от тех условий, которые включены в договор, и того, трактоваться в чью пользу они могут.
Наиболее важно понимать суть подписанных договоров (соглашений) следует тем гражданам, кто приобретал права в новостройке с использованием кредитных средств. Расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту и оплатой услуг страховых компаний, а возможно и погашение полученного кредита в целом в случае расторжения соответствующего договора (соглашения) может оказаться делом не реальным, во всяком случае – не быстрым и не спокойным.
Не откладывайте защиту своих прав и интересов «на потом». Делайте это сейчас, до появления оснований или возникновения обстоятельств для конфликта или спора с застройщиком или банком-кредитором.

Наталья Петелина

 Брокер по ипотеке, риэлтор, юрист!

Работает в недвижимости с 1991 года.

 

 

   Главная миссия брокера, риэлтора, юриста в нашей Компании -  безопасная и законная сделка!

Н.Петелина 

 
Продажа/покупка квартир в Москве и М.О. Задайте свой вопрос! 

Задайте свой вопрос

Имя: *
E-mail: *
Телефон: *
Вопрос: *
  При ответе на мой вопрос прошу уведомить меня на e-mail
 
Укажите код
на картинке *
* — обязательно к заполнению
Наши преимущества 

Наши преимущества: 
Мы экономим Ваше время и деньги!
Для нас главное - желание клиента! 
Мы профессионально, выгодно, быстро и безопасно проводим сделки!
Наши менеджеры работают на рынке с 1991 г. !
Тысячи клиентов к нам обратились повторно!      
 

Ипотечное кредитование Риэлторские услуги Базы недвижимости Юридические услуги О Компании Контакты