Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости

Ниже приведен сокращенный вариант статьи юриста
"Юридического Бюро Н. Петелиной" Раэли Ягудиной.
См. также полный вариант статьи.

Что такое залог?
Залог - это один из способов, гарантирующих кредитору возврат его средств. Если заемщик вдруг перестанет исполнять свои обязательства, кредитор имеет право реализовать залог и таким образом вернуть свои деньги. Более того, залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Если вдруг Вы не сможете платить, то держатель вашей закладной может реализовать квартиру и погасить вашу задолженность перед ним, не делясь с другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Ипотека как форма залога
В настоящее время эта форма залога применяется при кредитовании граждан, приобретающих квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Основное преимущество ипотеки - правомочие владения и пользования заложенным имуществом, т. е., говоря юридическим языком, должник имеет возможность "эксплуатации предмета залога с целью потребления его полезных свойств".

Кредиты и залоги
Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости - единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. В этом случае между банком и лицом, получившим целевой кредит, возникает две группы обязательственных правоотношений: кредитные и залоговые. Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору - залогодателем. Основным правом залогодержателя является возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей по основному обязательству. Что же касается залогодателя, то он в отношении предмета залога обладает всеми правомочиями собственника за некоторыми исключениями.

Порядок отчуждения заложенного имущества
В законе "Об ипотеке" регламентирован порядок отчуждения заложенного имущества. В соответствии с этим имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива лишь с согласия зало-годержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Но на практике, как правило, банки в договор об ипотеке включают условие, согласно которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц. Исключе-нием является отчуж-дение заложенного имущества в порядке наследования. Собственник вправе завещать заложенное имущество любому лицу (лицам), и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее данное право, признается ничтожным.

Процесс взыскания
Что происходит, если заемщик перестает исполнять свои обязательства? Тогда кредитор может наложить на заложенное имущество взыскание.Общее правило состоит в том, что накладывать взыскание на заложенное недвижимое имущество можно только по решению суда. Возмож-ность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается.
Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество и без предъявления иска в суд - это нотариально удостоверен-ное соглашение залогодержателя с залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Закон об ипотеке
Залоговые правоотношения прекращаются с исполнением основного обязательства (в нашем случае - кредитного), т. е. когда должник надлежащим образом выполнил все свои обязанности, возложенные на него кредитным договором. Тогда залоговое обременение с квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, снимается, о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также полный вариант статьи